Basta percorrere il Sempione o la vecchia Vigevanese, uscendo da Milano verso ovest, per avere davanti agli occhi una specie di archivio a cielo aperto dell’edilizia residenziale italiana. Palazzine di quattro o cinque piani tirate su in fretta durante il boom, villette bifamiliari degli anni Settanta, condomini costruiti quando l’isolamento termico era un argomento per addetti ai lavori e le caldaie si sceglievano guardando soprattutto al prezzo. Molte di queste case sono ancora abitate dalle famiglie che le hanno comprate allora, o dai loro figli, e moltissime hanno in comune un dettaglio che fino a qualche tempo fa interessava a pochi: una classe energetica che nell’attestato di prestazione si colloca tra la F e la G, in fondo alla scala.
Direttiva case green: cosa prevede per le abitazioni esistenti
La revisione della direttiva europea sulla prestazione energetica degli edifici, approvata nella primavera del 2024 e ormai nota a tutti come direttiva case green, ha prodotto più ansia che informazione. Nel dibattito pubblico è passata l’idea di un obbligo imminente per ogni proprietario, con scadenze rigide e sanzioni, mentre il testo finale funziona in modo diverso. Agli Stati membri viene chiesto di ridurre il consumo medio di energia primaria del patrimonio residenziale, del 16% entro il 2030 e tra il 20 e il 22% entro il 2035, concentrando più della metà dello sforzo sugli edifici con le prestazioni peggiori. Tocca ai governi nazionali stabilire, attraverso piani dedicati, come arrivarci e con quali strumenti.
Per il singolo proprietario, quindi, non esiste una data oltre la quale la casa diventa invendibile o inaffittabile. Esiste però una direzione, e il mercato ha l’abitudine di muoversi prima delle norme. L’area metropolitana milanese è un banco di prova piuttosto chiaro, perché qui convivono quotazioni ancora sostenute e un parco edilizio datato, con una distanza che si allarga tra ciò che gli acquirenti cercano e ciò che molte abitazioni offrono. Una parte consistente delle richieste di preventivo per una ristrutturazione milano e comuni della prima cintura nasce proprio da qui: da una bolletta che non torna, da un appartamento ereditato da rimettere sul mercato, da una banca che in fase di mutuo ha chiesto conto dell’efficienza dell’immobile.
Classe energetica e valore degli immobili: perché l’APE pesa sulle compravendite
Gli operatori del settore lo osservano da tempo, anche senza bisogno di grandi studi: a parità di zona e metratura, un appartamento in classe G si vende più lentamente e con margini di trattativa più ampi rispetto a uno riqualificato. L’attestato di prestazione energetica, obbligatorio negli annunci e negli atti, è passato dall’essere un documento che si allegava quasi per dovere a un elemento che l’acquirente legge con attenzione, magari dopo aver fatto due conti sui costi di riscaldamento di un inverno.
Il fenomeno riguarda anche gli affitti, in modo meno evidente. Un inquilino che paga di tasca propria le utenze tende a guardare con sospetto serramenti a vetro singolo e termosifoni senza valvole termostatiche, e un proprietario che vuole mantenere il canone in linea con il mercato si trova prima o poi a dover intervenire. Nei comuni dell’ovest milanese, dove molte famiglie si sono spostate cercando metrature più ampie a prezzi più accessibili rispetto al capoluogo, questo equilibrio tra costo d’acquisto e costo di gestione è diventato parte del ragionamento, e non più un dettaglio da sistemare dopo il rogito. C’è poi il tema del credito. Gli istituti bancari, spinti anche dalle linee guida europee sulla finanza sostenibile, guardano con crescente interesse alla prestazione degli immobili posti a garanzia, e alcuni prevedono condizioni più favorevoli per i mutui green legati ad abitazioni efficienti o a lavori di riqualificazione.
Lavori di efficientamento energetico: cappotto, serramenti e impianti
Quando si passa dal piano delle norme a quello del cantiere, le domande diventano molto pratiche. L’intervento che sposta di più la classe energetica è quasi sempre l’isolamento dell’involucro, cioè il cappotto termico sulle facciate e l’isolamento di coperture e solai verso spazi non riscaldati. Nei condomini, però, il cappotto richiede una decisione assembleare, maggioranze adeguate e una ripartizione delle spese che raramente mette tutti d’accordo, e chi abita all’ultimo piano o sopra un garage tende ad avere priorità diverse da chi sta in mezzo.
Più gestibili, a livello di singola unità, la sostituzione dei serramenti, la revisione dell’impianto di riscaldamento e l’installazione di sistemi di regolazione. La direttiva prevede l’uscita progressiva dalle caldaie alimentate solo a combustibili fossili, con lo stop agli incentivi per questi apparecchi già scattato all’inizio del 2025, e le pompe di calore – da sole o in configurazione ibrida – sono diventate l’alternativa più discussa. Funzionano bene se la casa è ragionevolmente isolata e se i terminali sono adatti a lavorare a bassa temperatura, meno bene in un appartamento con dispersioni importanti e vecchi radiatori in ghisa dimensionati per l’acqua bollente. Sono valutazioni tecniche che richiedono un sopralluogo serio, una diagnosi energetica e un confronto onesto tra spesa iniziale, detrazioni fiscali disponibili e risparmio atteso nel tempo. Le aliquote dei bonus edilizi sono scese rispetto alla stagione del superbonus, con un trattamento più favorevole per l’abitazione principale, e questo ha cambiato i conti di molte famiglie: lavori che qualche anno fa sembravano quasi gratuiti oggi vanno finanziati in buona parte con risorse proprie, e la scelta su cosa fare per primo pesa più di prima.